Comment encadrer vos locations et ventes immobilières à distance ?

A l’ère du numérique et au regard de la crise sanitaire que nous vivons actuellement, la question de la conclusion des contrats à distance se pose plus que jamais.

Qu’en est-il en pratique de la possibilité de conclure

• des contrats de vente
• des contrats de bail

à distance de A à Z ?

Règles encadrant la contractualisation des ventes immobilières et des baux

Il y a quelques années encore, la rédaction des contrats de ventes immobilières ou de baux était une tâche aisée. Il s’agit à présent d’une affaire de spécialiste.

Les exigences de formalisme et de documentation se sont multipliées, parfois avec des distinctions entre régions.

Dans le cas du compromis de vente, un soin particulier sera apporté à l’identification des parties. Cela sera spécialement mis en oeuvre si des circonstances spécifiques (minorité, succession, faillite…) sont présentes.

La description du bien et le rassemblement des informations et documents annexes (PEB, attestation IBGE, conformité de l’installation électrique…) devront également être effectués, au risque de perdre un temps précieux lors du passage de l’acte.

Conclusion de contrats immobiliers à distance

Tant les contrats de vente que les contrats de bail étant des contrats consensuels, un accord des parties sur les éléments essentiels et substantiels suffira à former valablement le contrat, même si cet accord intervient par voie électronique.

Sur le plan des principes, rien ne s’oppose donc à ce qu’un contrat de vente ou de bail soit formé par e-mail ou par SMS par exemple. Cependant, la question probatoire sera en revanche toute autre.

En effet, en matière de vente immobilière, les parties procèdent généralement en deux étapes :

• la signature d’un compromis de vente,
• suivie de la passation de l’acte authentique devant notaire.

Impacts de la réforme du droit de la preuve

Or, l’article 8.9. du Code civil pose l’exigence d’un écrit signé pour tout acte juridique dont le montant est supérieur à 3.500,00 EUR.

Se poseront donc notamment les questions de savoir si :

• un SMS peut constituer un acte sous seing privé ou à tout le moins un commencement de preuve par écrit,
• qui permettra l’admissibilité d’autres modes de preuve tels que la preuve par témoins ou par présomption
• ou encore s’il est possible, à l’heure actuelle, de conclure des actes notariés à distance.

Dans un cas comme dans l’autre, le législateur s’est semble-t-il saisi de la question ces dernières années :

• d’une part via la loi du 20 septembre 2018 qui a introduit une nouvelle définition de l’écrit à l’article XII.15, §2, 1° du Code de droit économique
• d’autre part, via l’introduction dans la loi de Ventôse de la possibilité pour les parties à un acte authentique de procéder à la passation de celui-ci par visioconférence.

Ces aspects devront être analysés au regard de la réforme du droit de la preuve, entrée en vigueur au 1^er novembre 2020. Son objectif principal était de « faire entrer le droit de la preuve dans le 21^e siècle ». Il s’avérait que celui-ci n’étant plus suffisamment adapté aux développements technologiques récents.

Visites virtuelles et drones

De plus en plus d’agents immobiliers recourent à

• des outils de visite virtuelle
• des prises de vue aérienne par drone.

Or, le recours à ces outils n’est pas anodin d’un point de vue juridique.

En effet, dans les cas de l’usage des drones, l’accès à l’espace aérien est réglementé. Des précautions doivent donc être prises. Si certains tablent sur le « pas vu, pas pris », le risque d’accident et de plainte est réel.

De plus, tant dans le cadre des visites virtuelles que dans l’hypothèse d’un recours aux drones, des questions transversales – souvent sous-estimées – reviennent régulièrement :

• Suis-je « propriétaire » des images réalisées ?
• Que faire si je ne suis pas content de la qualité des images ?
• Le RGPD m’empêche-t-il de prendre toutes les images que je veux ?